Правда о ТСЖ застройщика

Дом, в котором хозяин – ТСЖ

Что бы ни происходило в стране и в мире, для отдельно взятого среднестатистического гражданина одной из самых важных остается жилищная проблема. На то, чтобы решить ее, направляются все силы и средства. Люди годами копят, отказывая себе в самом необходимом, занимают по родным и знакомым, пытаются получить банковский кредит…

Но вот все треволнения позади – ваш дом строится. Регулярно наведываясь на стройплощадку в ожидании момента, когда вожделенные квадратные метры будут материализованы в кирпиче и бетоне, будущий новосел и не подозревает, что впереди его ждут большие испытания. Речь сейчас не о том, что сдаваемая «без чистовой отделки» квартира потребует еще немало сил и средств. Я хочу обратить внимание граждан на совершенно недопустимое поведение застройщиков, сплошь и рядом практикующих затягивание оформления документов на собственность. Иногда эта процедура тянется года два, а уж год – это даже считайте, что вам повезло.

Казалось бы, дом сдан, ключи у вас в руках, ремонт идет полным ходом и переезд уже не за горами – что еще нужно для счастья? Для «счастья», точнее, для уверенности в том, что никаких неприятных сюрпризов не будет, и для того, чтобы все было по закону, требуется сущий пустяк – свидетельство о праве собственности на данное жилье. Вот его-то и приходится ждать неоправданно долгое время.

Как правило, новоселы не возмущаются, полагая, что проблема не в застройщике, а в оформляющих инстанциях, переполненных подобного рода заявлениями. Нет, это не так, мнение сколь распространенное, столь и ошибочное: именно застройщик «тянет резину». Потому что ему это выгодно.

Дело в том, что таким образом за наш с вами счет осуществляется так называемая «оптимизация налогообложения». Другими словами, чем дольше мы остаемся бесправными, тем дальше отодвигается для застройщика день, когда ему следует уплатить НДС со сделки по приобретению вами у него жилья. Потому что по смыслу соответствующих статей Налогового кодекса НДС уплачивается не тогда, когда он фактически продал вам квартиру и получил деньги, а только после ее регистрации и передачи вам в собственность.

Именно из этих соображений некоторые застройщики тянут с получением почтового адреса на дом (а пока существует только строительный адрес, начинать процедуру регистрации живущих в доме невозможно), а потом – с оформлением квартир в собственность тех, кто ими фактически владеет. Надо ли говорить, что такая практика не просто крайне неудобна для жильцов, но и приводит к целому ряду проблем?

Такого принципа придерживается и наш застройщик МООФ “Содружество”. Жители 2-х секционного дома в п. Обухово Ногинского района МО по этой причине уже 3 год не могут получить право собственности.

Многие, рискнувшие приобрести жилье на первичном рынке, жалуются, что при заключении договора соинвестирования или долевого участия в строительстве (так обычно оформляется покупка жилья на стадии строительства) застройщик в обязательном порядке включает в него пункт, обязывающий вас вступить в кондоминиум. Не все понимают, что это такое и зачем им надо туда вступать, но практически всех возмущает сам факт «обязаловки».

Поясню: в данном случае под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для тех или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц.

В чем тут хитрость? Дело в том, что у каждого владельца квартиры и так есть право на часть общего имущества в многоквартирном доме. Оно возникает автоматически и государственной регистрации не подлежит, в то время как запись о таком праве в кондоминиуме вносится в ЕГРП в обязательном порядке. Делается это по большей части для того, чтобы потом создать товарищество собственников жилья.

Спешу успокоить: на самом деле, если вы категорически не желаете иметь отношение ни к какой форме управления будущим совместным имуществом (ведь дом это не только набор квартир, это еще и чердаки и подвалы, иные нежилые помещения, придомовая территория и т.п.), то никто вас заставить не сможет. Любой суд признает сделку в этой части ничтожной, поскольку ТСЖ являются общественными организациями, а в такую организацию нельзя обязать вступить, это сугубо добровольное дело. И даже ваша подпись тут особо ничего не значит, вы всегда можете сказать, что пытались изменить договор в этой части, но вам было отказано, и вы подписали его в целом ради того, чтобы иметь возможность приобрести квартиру.

Второй вопрос: стоит ли так негативно относиться к самой идее подобного объединения? Ведь ТСЖ создается не ради моды или проформы, это способ управления совместным имуществом товарищества. Неужели вам все равно, какие магазины или иного рода заведения появятся на первом этаже дома? Кто снимет подвальное помещение? Вот тут-то и вылезает на свет задумка застройщика: ТСЖ с его подачи норовят создать, едва только дом сдается в эксплуатацию, а кто на этот момент является собственником?

Правильно, только сам застройщик, следовательно, только у него и есть юридическое право сформировать ТСЖ. Что он и делает.

А после этого ТСЖ в лице застройщика нанимает для обслуживания дома управляющую компанию в лице… застройщика же. Если в доме есть недоделки, то управляющая компания бодро берется ликвидировать их своими силами и в короткие сроки, о чем и рапортуют приемной комиссии. Как правило, та соглашается, сдача дома проходит на «ура», а с недоделками, чаще всего, приходится разбираться самим новоселам, которые были лишены возможности контролировать состояние дома на этапе его приемки, поскольку ни одного жильца в ТСЖ нет. Есть и второй вариант: управляющая компания действительно берется за недоделки, но при этом обкладывает жильцов поборами на их ликвидацию, хотя по закону платить должен бракодел, то есть – застройщик.

Комментарии ИГ: МООФ “Содружество”, в лице президента Рекуты А.Л. зарегистрировал в Регистрационной Палата г. Ногинска единственный договор долевого участия в строительстве со всем известной нам организацией ООО “Еврострой” (генеральный подрячик Содружества), где единственным учредителем выступает сам же Рекута А.Л. То есть сделка состоялась между одним и тем же лицом. Несмотря на то, что данная регистрация ДДУ прошла в апреле 2009 года, ни один ДДУ с другими соинвесторами не был зарегистрирован. Напрашивается вопрос! для чего так поступил наш застройщик?

1. Для того, чтобы понудить всех соинвесторов перезаключить в кабальной версии от Содружества с новыми сроками и доплатами ДДУ, прикрываясь предписанием Минстроя 50 МС №04/0115/09 от 30.04.2009г в части приведения договоров в соответствии с требованием Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004.

2. Для отчета Минстрою о том, что процесс регистрации договоров начался.

3. Для создания ТСЖ. В соответствии с действующим законодательством застройщик может создать ТСЖ, если хотя бы один ДДУ зарегистрирован в установленном порядке. А так как единственный договор заключен с самим же собой, то вывод напрашивается сам собой…

В настоящее время ведется проверка по факту регистрации данного ДДУ. Уже есть ответ прокуратуры о том, что ДДУ с ООО “Еврострой” заключен с нарушениями действующего законодательства.

Вообще главная задача сформированного без участия фактических владельцев дома ТСЖ как раз в том и заключается, чтобы выкачать из проживающих, пока они совершенно бесправны, как можно больше дополнительных средств. То приходят с какими-то страховками, которые якобы надо подписать и оплатить в обязательном порядке, то выдумывают плату за парковку автомобилей во дворе. Консьержек, дворников и иную обслугу тоже нанимает управляющая компания. Вы можете месяцами их в глаза не видеть и ругаться по поводу состояния двора и подъезда, но деньги, отведенные на их зарплату, кому-то исправно выплачиваются. Равно как исправно получаются доходы от использования нежилых помещений. По закону весь доход от аренды должен идти на консолидированный счет ТСЖ или каждому жильцу. Куда уходят средства на самом деле? Угадайте с трех раз.

То, что, например, многие жильцы продают свои старые квартиры еще до вселения в новую, чтобы собрать средства, и в новом доме оказываются какими-то полубомжами, не имеющими возможности получить регистрацию по новому месту жительства (кто ж ее оформит без свидетельства на право собственности?), застройщика не волнует.

Есть ли выход из сложившейся ситуации? Есть, конечно. Но найти его можно, только проявив известную социальную активность. Например, на общем собрании потребовать от застройщика подписать с каждым жильцом договор о передаче собственности с указанием всех ее основных параметров. Пока вы не получите государственного свидетельства, вы все равно собственником в полном смысле слова считаться не будете, но, по крайней мере, заставите застройщика поумерить аппетиты и ясно дадите ему понять: распоряжаться вашей собственностью он не будет. Ведь речь, напомню, не только о квартире и части лестничной клетки, речь еще и о том, что вам принадлежит земельно-имущественный комплекс, то есть если что с домом, то какой-то кусок земли, условно пусть это будет квадратный метр, остается вашей бесспорной собственностью. И зачем вам передавать ее какому-то ТСЖ, где вас и близко нет.

Следует четко объяснить застройщику: пока у всех живущих не появятся свидетельства на право собственности, ни о каком ТСЖ речи идти не будет. Позже вы его создадите, но именно вы, а не кто-то там. А если вам попытаются выкрутить руки, оформляйте вместе с соседями общество защиты интересов соинвесторов или что-то в этом роде – закон же дает вам возможность объединиться в общественную организацию – и предлагайте застройщику решать спорные вопросы в суде. Как правило, после подобного предложения он становится значительно сговорчивее.

По материалам сайта KM.RU

Оставить комментарий